住宅の賢い買い方とは？

皆さんは、住宅の購入にあたって、「新築住宅」、「中古住宅＋リノベーション」、どちらにするか、検討されたことは、ないでしょうか？

もちろん、予算が十分にあって、「新築がいい」に決まってると、「中古住宅＋リノベーション」の選択が初めから入っていない方も少なくありません。

今回は、これらを比較しつつ、住宅の賢い買い方について、解説します。

当事務所は、グループ会社の不動産部門において、新築・中古物件の購入・検討のご支援を行っておりますので、実際の購入事例をご紹介します。

「中古住宅＋リノベーション」は、中古住宅を購入し、オリジナルにリノベーションして、新築より「安い予算」で住宅を取得する住宅購入の方法です。メリットは、３つあります。

１ 中古住宅のメリットは、なに？

(1) 一つ目のメリット：住宅購入資金の削減

新築一戸建では、大手ハウスメーカー（ローコスト住宅除く）に発注すれば、本体建物は、坪単価70万円～80万円以上、床面積100㎡（30坪）の場合、建物購入金額（本体工事のみ）は2,100万円～2,400万円以上になります。

そこに、土地の購入費用（都内であれば、最低でも坪単価110万円超）3,300万円以上を加えますと、土地・建物の合計で、5,400万円以上、実勢価格は、立地条件等によりますが、6,500万円～8,500万円となります。 （都心一等地は1億円～３億円）

小規模な地方都市であっても、建物の購入金額（2,400万円以上）はほぼ同じで、土地購入費用：60坪（坪単価20万円）を加えると、3,600万円以上（大手ハウスメーカー建築）となります。（ローコスト住宅は除きます）

これが築25年の中古住宅の場合、どうなるでしょうか？

一戸建ての資産価値は、建物と土地を合わせた価格で決められます。

建物価格は、新築の時から、年月の経過とともに、価値は下がっていきます。

土地は、土地としての価値はほぼ変わりませんが、景気変動や周辺の土地開発・人口流動等から土地の価格は変動はしますが、大都市を除けば、単年での大きな変動は少ない状況です。

一般的に、不動産業界では、築年数2２年を過ぎた一戸建ての木造住宅は、建物の価値が0円として考えられます。

これは、国税庁が定める減価償却資産の耐用年数で、木造住宅の耐用年数が22年と定められているからです。

一戸建てはマンションと比較すると耐用年数が短く、資産価値は築2２年でほぼゼロとなります。

しかし、不動産市場流通では、木造住宅の場合、「耐用年数22年」は、経年劣化する住宅の資産価値を正しく判断するために定めた「法定耐用年数」であるため、実際の不動産鑑定においては、建物の寿命である「経済的全耐用年数」に基づいて、鑑定されます。

【参考】国税庁が定める減価償却資産の耐用年数は、以下のとおりです。

◆木造住宅の耐用年数：22年

◆軽量鉄骨の耐用年数：27年

◆鉄筋コンクリートの耐用年数：47年

今回、支援しました中古物件では、不動産評価における「一戸建の仕様と現価率」は、下記のとおりです。（不動産鑑定上の価格です）

 【不動産鑑定上の価格】

（建築時期等）建築年月日：平成9年8月7日、経過年数：25年、経済的全耐用年数：32年、経済的残存耐用年数：7年

（仕様）構造：軽量鉄骨造、屋根：瓦葺、外壁：サイディング（建築：積水ハウス）

（土地）273.09㎡

（用途指定）第１種低層住居専用地域　建ぺい率 40％　容積率 60％

（床面積）146.94㎡

（観察減価）25％

（残価率）３％

（現価率）0.18：｛計算：（残価率＋（１－残価率）×（経済的残余耐用年数÷経済的全耐用年数）｝×（１－観察減価）＝0.1816

（再調達価格）㎡当り 18万円 × （床面積）146.94㎡ × （現価率）0.18＝476万円

裁判所での競売では、この価格が「建物の評価額」の基礎となります。

【中古の購入金額】

競売でない一般流通売買では、競売の評価額の約２倍近い1,000万円が建物販売価格（土地は別）として設定されます。

これに、クロス貼等のリフォーム費（200万円～300万円)を加えれば、建物販売価格は1,200万円～1,300万円となります。

これに土地価格（本事例は273㎡(82坪)）の1,000万円を加算して、2,200万円～2,300万円（以下、「2,200万円」とします。）が本物件の中古建物(土地含む)の販売価格となります。

【新築の購入金額】

この物件について、平成9年当時に、新築で購入すると、販売価格はどうだったでしょうか？

外構工事等を除いて、平成9年当時の標準的な建築費 ㎡当り16.05万円（約53万円／坪当り）（国土交通省の基準値）を床面積（147㎡）に乗ずると建物取得費は2,360万円（土地は別）となります。

一方、土地取得費は、建築時の基準値価額（3.4万円)（当該地の都道府県基準地価）に地積 273㎡を乗すると928万円となり、土地・建物の合計取得費は3,288万円となります。

【新築と中古の購入金額の比較】

新築と中古の購入価格の差（3,288万円と2,200万円）は、1,088万円です。

これに新築時で別途支出した外構工事(約322万円）を加えると、「建物本体＋付帯工事＝3,610万円」となり、中古の購入金額2,200万円と比較して、「1,410万円」の減額となります。

結果として、中古物件では、新築時の購入費の60％の金額で購入できたことになります。

リノベーション・リフォーム工事を適切に施せば、内装工事、システムキッチン・バスユニット等の機器設備が更新されますので、3,610万円の物件（新築時の外構工事含む）が、1,410万円減の2,200万円で手に入ることは、とても魅力であり、検討する価値があります。

予算に余裕があれば、新築物件は良い選択ですが、住宅購入に係る予算全般から、中古物件の検討も、いかがでしょうか。 

特に、新築一本でご検討の方には、留意を頂きたいことは、新築で、無理な住宅ローンを組まないことが一番です。家を購入することで、子育てや日々の生活、安らぎ、将来の安心などを犠牲にしないことが肝要です。 

(２) 二つ目のメリット：自分で内装・設備・インテリアが選べて満足度が高い

新築の建売などは、建物の外装・内装・設備・インテリアも「売る側」が選んでいます。

しかし、 「中古＋リノベーション」では、「買う側」が購入した後、自由に設備機器やインテリア（色／仕様）を選べ、中古の家ではなく、リノベーションによって、オリジナルデザインの「独創的な家」が完成します。

例えば、内装のクロスは天井・壁ともに白色が多いですが、アクセントカラーを加えるなど、部屋ごとに用途に応じたインテリアの実現が可能となります。

外壁塗装では、当時はなかった遮熱塗料や黒系の塗料など、用途に合った外壁塗装などが施工でき、満足度が高まります。

(3) 三つ目のメリット：資産的に新築より有利になる（価値が下がりにくい物件が手に入る）

新築の建売などは、立地条件が特に良い物件を除けば、上記の図「中古戸建住宅の査定価格の例」のとおり、中古になった瞬間から価格が下がりはじめます。

理由は、新築時における「不動産業者の利益分」と「建物価格の価値が下がり続ける」ことが主な要因です。

図「中古戸建住宅の価格査定の例」を見れば、建物価値が下がり続けるのは築22年まで、その後は、建物価値はほとんど変わらない推移となっいます。

 「資産価値が下がらないタイミングで安く購入」することよって、住宅を賢く買うことが、資産形成につながります。

新築物件・中古物件を多く見て、検討された方は、お気付きのことですが、新築で4,000万円（バスで10分の立地、床面積100㎡）、中古（築25年）で2,500万円(駅徒歩5分の立地、床面積140㎡）があれば、どちらを選びますか？

一戸建て新築物件は、築10年で外壁塗装、築20年でシステムキッチン・バスユニットなどの設備機器の交換更新が必要となります。

その時点で、同じリフォーム費用をかけるなら、駅５分以内の立地で、床面積が広い物件の方が資産としては価値がある家となります。

また、固定資産税の負担についても、建物の耐用年数22年を過ぎれば、税の負担感も小さくなります。

それでは、中古物件のデミリットは、何があるでしょうか？

上図の「中古住宅によるメリットとデミリット」にあります「リフォームに費用がかかる」「住宅設備が古い」などがデメリットとしてあがっております。このデミリットは、物件の見極めにおいて、対応が可能ですので、ご説明します。

２ 中古住宅のデメリットは、なに？

デミリット：中古住宅は建築等の現場施工知識がないと、物件の劣化状況の見分けが難しい

中古住宅は、建築確認済証や、設計図面・仕様書等の資料がないことが多く、現地において、建物構造等を見極める現場知識がないと、外見や外観だけでは、建物の劣化等が把握できず、購入後のリノベーションの予算が立てにくいことが挙げられます。

また、不動産会社の仲介では、建築・構造・地盤等の現場知識が希薄な担当が少なくなく、質問等しても適切な回答は期待できず、調べるにも基礎的な知識に限界があります。

購入の是非の判断において、対応策としては、建築の現場経験・リフォーム工事経験があり、かつ、中古物件の査定・鑑定の知識を有した者の同行を得て、その助言に基づいて、「購入の判断」をすることです。 

リノベーションは、内部では、天井・壁のクロス張はもちろんですが、床や建具、設備機器など目で確認できるヵ所は、リフォームが必要かを見極めるとともに、確認が難しい高所や配管設備・電気系統なども確認・チェックが必要です。

また、外壁・ベランダ・屋根、加えて、外部軒天・外部建具・シャッターの取合部などは、20年以上の風雨等に当たってますので、施工素材そのものが10～15年で劣化する部材が少なくない状況もあり、建物の保全・維持に支障が生じる可能性があります。

このため、屋根・外部の取合部分から、雨水等の漏水が発生するカ所も潜在的にありますので、外部リフォーム工事には、漏水防止対策工事も視野に入れて、その対応が必須になるところです。

また、リノベーション・リフォーム工事をどこに依頼するかについて、失敗が多い方法（一社のみの見積で発注など）で工務店等を選ぶことがないように、特に注意したいところです。

建築工事の場合は、各工事ごとに材料費・施工費の単価等が明らかになってますので、見積が適正であるかは、その積算プロセスで判断できます。

施工数量も施工単価も、使用する部材等も、正確・適正でない見積りも多々ありますので、１社の見積で発注するのではなく、少なくても３社以上から「相見積」を取って、提出された見積額が妥当か否かについて、慎重な判断が求められます。

難しい購入だからこそ、しっかり知識を身につけ、しっかり確認しましょう。そのためには、建物の建築等の現場知識を有し、信頼できる「住宅購入支援」をご活用ください。

【徒然のひとこと】