リノベーション・リフォームの中古一戸建が売れてます！

今、リノベーション・リフォームの中古一戸建が売れてます！

今回は、リノベーション・リフォーム中古一戸建が売れている事例について、ご紹介します。

１つ目の「事例１」は、競売物件で取得した「中古一戸建の買取再販」です。

私は、以前より関心をもって見てました「BIT 不動産競売物件サイト」での競売物件の入札に、今年、すでに数回、参加しています。

以前のブログでもご案内しました「最高裁判所が提供する不動産競売物件の紹介サイト「BIT」」は，最高裁判所から委託を受けた事業者が運営しているサイトです。

都道府県ごとの管轄裁判所別に入札物件が公告（入札公告書と３点セット（①物件明細書、②現況調査報告書、③評価書））され、関心のある入札希望者が各書面の記載内容を十分に調査等（現地調査は必須）し、定められた入札期間に入札し、おおむね１週間後の開札で、最高買受申出人が諸手続きを経て、売却決定となります。

詳しい手順等は、前回のブログ（2020/04/30 競売物件とは、なに？）をご覧ください。

落札者は宅地建物取引業者(法人)が多いようです。

当該業者は物件(住宅)を取得して、物件の状況にもよりますが、築浅物件であれば、工事費用を安く・工事期間を短くできる、リフォーム（費用は200～300万円）を行って、再販売するビジネスが一般的です。

この宅建業者による買取再販は、「住宅の取得」につき、任意売却の物件より、「安価で売れる中古住宅」が取得できる競売物件入札に関心が集中しています。

比較的に良質物件は、裁判所が示した売却基準価額を大きく上回る高価で、最高買受申出人が決まってるケースが少なくありません。

例えば、東京近郊ではあり得ない事例（地方都市：県庁所在地 中心地から５Km圏内の物件)のご紹介です。

築25年の中古一戸建て（6SLDK）＜宅地(270㎡)・建物(147㎡）（軽量鉄骨造セメント瓦葺２階建＞（都市計画区域内）、売却基準価額は639万円（市場性修正1.0、競売市場修正0.6)が、入札は16社で、最高額は、なんと基準価額の1.82倍の1,166万円の落札となりました。

落札した宅建業者は、取得した住宅を３00～400万円の範囲で外壁・屋根・内容・水回り等をリフォームして、2,000万円超の売却額で、再販を計画しての入札額ではと、推測ができます。

各地域・状況で事情は大きく異なりますが、「中古一戸建が、確実に、早期に、売却できる」見込があるため、売却基準額の２倍前後の入札価額を入れてるケースがほとんどです。 

一般的には、「その額であれば、新築で買えるのでは？」と思いますが、新築で同じ敷地面積・同じ建築床面積で、外構工事等含めば、当該地域では、3,000万円を大きく超えてしまう物件になるため、中古戸建でも構造等が優良な物件であれば、外壁・屋根・内装・水回りのフル・リフォーム後の３割以上の格安物件は、即売れる物件に、素早くチェンジします。

リフォーム後の中古戸建購入者が負担する税金も、基準となる固定資産課税台帳に登録されてる価格が下がってますので、登録免許税・不動産取得税・固定資産税も負担が少なく、加えて、適用要件を満たせば、買取再販での住宅取得は、登録免許税等の軽減特例措置も受けれます。

中古戸建の物件状況によりますが、建築構造等が良質であれば、購入者のメリットが大きくなります。 

２つ目の事例は、相続物件の購入による「リノベーション・リフォーム中古一戸建の販売」です。

今、地方都市において、両親から相続した住居が、誰も住まずに空き家状態で放置され、維持管理に困っている方が少なくありません。

売却するか、貸家に出すか、家屋解体して更地にして売却するか、など選択肢は種々ありますが、相続した多数の方は近隣に住んでなく、首都圏・関西圏に在住のため、その交渉等も十分できずに、管理できずに老朽化が進んで、ご自身では解決できなくなるケースが多くあります。

総務省が昨年４月に発表した「住宅・土地統計調査」(2018年）(5年に1度の調査）によれば、空き家は全国で846万戸、前回2013年の調査に比べ26万戸も増加、空き家率は13.6％と過去最高を記録してます。7戸に１戸は空き家で放置されてるのが現状です。

今後、超高齢化が進めば進むほど、お住まいであった住宅の空き家は増え続けます。行政サイドも、数年前から、様々な支援策を施して取組み、成功例は一部にあるものの、限定的であり、有効な対応までは至っていないのが実情です。

こうした状況ですが、今、不動産業界では、これらの住宅を買い取って、イノベーション・リフォームで中古物件の価値を上げて、再販するビジネスが急増しています。

例えば、「事例１」の同じ地方都市の物件を「事例２」として、ご紹介します。

築32年の中古一戸建て（5SLDK)＜宅地(191㎡)・建物(121㎡）＞（木質パネル工法 ２階建）（都市計画区域内)＞を、相続人から買取額は約1,000万円で取得、販売額は2,130万円に設定し、1ヶ月以内に売却できた事例です。

築30年を超えてますので、法的な経済的残余耐用年数は0年ですが、建物の資産価値はイノベーション・リフォームでよみがえります。

上記の事例２では、外構まわり、屋根・壁の塗装、キッチン・浴室・トイレ・洗面所の新規取替、壁・天井の前面クロス貼替、床フローリング張替など、イノベーション・リフォームして、売り出したところです。

リフォームに費やした費用は550万円程度ですので、売買による利益30％となり、ビジネスとして十分に成り立ちます。 

なお、「リフォームで売るか」、また、「イノベーションで売るか」は、物件の状況によりますが、「売る目線での基準」が判断となります。

今、売れる？・売れない？ 　空き家の価値を見極める、要点とは！

維持管理できない相続した空き家について、「売れる」・「売れない」は、どこで判断するのでしょうか？

その判断ポイントについて、当方の経験等で、下記の「ポイント１～５」にまとめました。

今、新型コロナウイルス感染拡大により、リモートーワークに加えて、月に数日の出勤や時差出勤などが引き続いており、働き方が大きく変わっています。週に１～２回しか、職場に出勤しない勤務であれば、郊外の一戸建てで暮らしたい、と希望する方が増えてます。

【ポイント１：立地条件】

首都圏であれば、この希望に沿う地域、例えば、神奈川・千葉・埼玉・茨城の各県は、東京まで90分圏内の住宅地は多数あります。

これら地域で、新築住宅を購入した層は、団塊世代の方が大多数であり、これらの方のお住まいであった相続物件も少なくありません。

空き家となった相続物件を買い取り、リフォーム、または、イノベーションして、住宅の価値を高め、駐車場３台（夫婦２台・来客用１台）確保できれば、売れる一戸建てになります。

【ポイント２：建物の劣化等状況】

最も重要なのは、建物（構造体）の状況であり、まずは、屋根と構造体について、徹底的に調査・確認をします。

屋根材が何が使われているか、塗装・葺替え等は10～１５年に１回以上してあるか、雨漏りの痕跡はないか（屋根裏も調査確認）、家は（柱は）傾いていないか、など、複数項目についてチェック・確認します。

また、水回りの「シロアリ被害」も重要なチェックポイントです。築30年近く経過している物件で、浴室バスユニットや洗面化粧台・キッチンなどの取替等をしていない場合、見えない所でシロアリ被害が広がり、床材が朽ちて、対処不能な場合もありますので、チェックは見逃せない場所です。

【ポイント３：既存不適格の建物】

建築時は建築基準法等の法令上問題がなく建った建物でも、その後の法改正で、現行法では不適格の物件を「既存不適格」といいます。

前面道路が４ｍ以上の確保できない物件は、建替えができず、土地とともに、資産価値は低く、売却(転売)は厳しい物件となります。

【ポイント４：災害危険地域の建物】

昨年の千葉県に襲来した台風による風水害など、自然災害が相次いでいますが、災害による住宅の立地規制が強化され、これらの地域に該当しないかのチェックも最重要です。

土砂災害防止法(2001年施行）によって、都道府県が指定する土砂災害特別警戒区域内の建物には、外壁や塀を強化する義務など、災害防止・軽減する構造が必要となってます。

また、各自治体のハザートマップで、その地域の災害リスクを確認し、対策が取れている土地・建物等であるか、事前の確認は大前提の必須事項となります。 

【ポイント５：駐車場の確保】 

駐車場の確保は、地方の一戸建ては庭木を備えた物件が多いことから、この場所を駐車場に簡単にチェンジできます。外構まわりも同時に一新できますので、見た目も新築同様のお出迎えの場所となりますので、売りやすくなります。

以上の各ポイントがクリアできない中古物件は、一般市場での売却は厳しいと位置付け、更地にして土地だけを売るか、建替えはできないのでイノベーションして貸すか、などの選択肢を検討となりますが、いずれにしても、判断は、立地等の条件しだいとなります。 

【徒然のひとこと】